Cara dan Rumus perhitungan bunga KPR

Terdapat 3 metode atau cara penghitungan besaran bunga KPR (kredit pemilikan rumah) yang biasa digunakan oleh bank. Ketiga metode penghitungan tersebut adalah flat, efektif dan anuitas.

Cara penghitungan kredit yang digunakan tentunya akan sangat mempengaruhi besaran angsuran pokok serta bunga KPR yang harus dibayar oleh Anda setiap bulannya.

Saat ini banyak yang telah menyediakan aplikasi simulasi perhitungan KPR secara otomatis, praktis dan cepat. Tetapi tidak ada salahnya jika anda lebih memahami perhitungan secara manual juga. berikut adalah contoh perhitungan bunga KPR menggunakan metode flat, efektif, dan anuitas.

Kita ambil contoh soal, Anda mengajukan KPR dengan masa 10 tahun untuk rumah seharga Rp.200.000.000 dan DP 30%, dengan pilihan bunga flat 9%, dan bunga efektif 10% serta anuitas sebesar 10% ketiganya fix, maka perhitungannya adalah:

1. Metode perhitungan bunga Flat.

Rumus:

Total bunga = P x I x N

Bunga perbulan = total bunga : B

Besar angsuran = (P + total bunga) : B

P : Pokok Kredit
I : Suku bunga per tahun
N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan

Perhitungan bunga Flat:

Pokok Kredit = Rp. 200.000.000 – (Rp200.000.000 x 30%) = Rp. 140.000.000

Total Bunga = Rp. 140.000.000 x 0,09 x 10 = Rp. 126.000.000

Bunga per bulan = Rp. 126.000.000 : 120 = Rp. 1.050.000

Besaran angsuran = (Rp. 140.000.000 + Rp.126.000.000) : 120 = Rp. 2.216.600

2. Metode perhitungan bunga Efektif

Rumus:

Cicilan Pokok per bulan = P : B

Bunga bulan ke n = (P – ((n - 1) x cicilan pokok)) x I : 12

SA : Saldo Akhir Periode
I : Suku bunga per tahun
B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan
n : bulan cicilan ke-

Perhitungan bunga efektif :

Pokok per bulan = Rp. 140.000.000 : 120 = Rp. 1.166.600

-Bunga bulan ke-1 = Rp. 140.000.000 (- (0 x Rp. 1.166.600)) x 10% : 12 = Rp. 1.166.600

-Cicilan bulan ke-1 = Rp. 1.166.600 + Rp. 1.166.600 = Rp. 2.333.200

-Cicilan bulan ke-2 = (Rp. 140.000.000 - (1 x Rp.1.166.600)) x 10% : 12 = . 1.156.945

-Cicilan bulan ke-2 = Rp. 1.166.600 + Rp. 1.156.945 = Rp.2.323.545

-dst.

3. Metode perhitungan bunga Anuitas

Pada bunga annuitas, besaran bunga akan semakin mengecil sementara angsuran pokok akan semakin membesar. Namun besaran cicilan per bulan akan selalu sama.

Rumus:

Angsuran bulanan = P x I : 12 x 1 : (1 – (1 + I/12)^m)

P = Pokok Kredit
I = Suku bunga per tahun
m = jumlah periode pembayaran (bulan)